CONTRATTO PRELIMINARE SOTTOPOSTO A CONDIZIONE NON ANCORA VERIFICATASI? NESSUNA TUTELA EX ART 2932 C.C.

La Suprema Corte di Cassazione, con Ordinanza del 6.9. 2019 n. 22343, torna sulla questione relativa alla esperibilità dell’azione ex art 2932 c.c. nel caso di contratto preliminare di vendita sottoposto a condizione sospensiva non ancora verificatasi.

La fattispecie concreta: prende le mosse dall’azione, ex art 2932 c.c., da parte di due promissari acquirenti i quali richiedevano pronuncia nei loro confronti di una sentenza di trasferimento di due unità immobiliari oggetto di un contratto preliminare.

Le parti avevano, tuttavia, sottoposto il medesimo accordo alla seguente condizione: “al decesso di entrambi i genitori della promittente alienante” e tale circostanza non si era verificata finanche al momento in cui risultava avviato il giudizio.

Rigettata la domanda in primo grado ne era seguito il gravame ma (nel mentre) non si era verificata la condizione sospensiva.

Indi la Corte di Appello di Milano respingeva.

L’impugnazione:

Avverso la sentenza di secondo grado gli attori proponevano ricorso per Cassazione ivi lamentando la violazione e falsa applicazione degli artt. 1356 c.c. e 1358 c.c

Deducevano i ricorrenti che il contratto sottoposto a condizione sospensiva, invero, si perfeziona immediatamente tramite lo scambio dei consensi e che – fintanto che la condizione non si avvera – il contraente che vi ha interesse può compiere atti conservativi idonei ad assicurare il proprio diritto.

Ciò, in forza della previsione di cui all’art. 1356 c.c.

Sostenevano i ricorrenti che la domanda non era, infatti, finalizzata alla declaratoria di immediato trasferimento della proprietà dei beni, quanto invece all’ottenimento di un titolo utile alla trascrizione indi opponibile ai terzi.

Di tal guisa avrebbe, secondo la tesi dei ricorrenti, errato la Corte di Appello nel negare ogni loro il diritto al compimento di un tale atto “conservativo”.

L’ordinanza del 6.9. 2019 n. 22343 della Corte di Cassazione.

La Corte di Cassazione ritiene infondate tutte le doglianze dei ricorrenti.

Secondo la S.C. i ricorrenti errano ad invocare il titolo “conservativo” di una pronuncia avente effetti “costituivi” e come tali idonei determinare il trasferimento dell’immobile.

Ritiene la Suprema Corte di Cassazione che il diritto oggetto del contendere non sia ancora sorto proprio perché sottoposto a condizione sospensiva non ancora verificatasi.

Identica sorte di un siffatto diritto si avrebbe, peraltro, laddove il medesimo fosse sottoposto a termine iniziale.

La pronuncia ex art. 2932 c.c. risulta ammissibile unicamente per sopperire al consenso mancante, necessario al trasferimento di un bene.

In sostanza: la ammissibilità dell’azione è ancorata alla sola ipotesi in cui non vi sia termine o condizione,  laddove il promittente venditore sia inadempiente.

In tale uniche ipotesi, il rimedio invocato dai ricorrenti sarebbe stato esperibile anche laddove il tempo per eseguire la controprestazione non fosse ancora scaduto condizionando in tal caso l’effetto traslativo al pagamento del prezzo per intero .

Sarebbe logico e coerente, infatti, con la volontà contrattuale condizionare il trasferimento all’effettivo  integrale pagamento del prezzo.

Qui l’ordinanza riprende il tema già affrontato dalle precedenti Cassazione Civ. Sez. II, n. 1940/1982 e Cass. Civ., Sez. II, n. 628/2003 oltre Cass. Civ., Sez. I, n. 8388/2000.

Inoltre, sulla base della medesima ordinanza in commento:

L’invocazione della pronuncia ex art. 2932 c.c. è da negarsi anche laddove unico fine sia “affermare nuovamente il contratto preliminare”, ossia ribadire che il trasferimento resti condizionato all’avverarsi della condizione sospensiva indicata dalle parti.

Secondo la Corte una siffatta pronuncia è priva di utilità finanche in senso cautelare cui ambiscono i ricorrenti che trova tutela, invece, in altri rimedi quali – a mero titolo di esempio – la trascrizione nei pubblici registri.

Per concludere: il ricorso alla sentenza ex art. 2932 c.c. viene negato nella fattispecie in argomento poiché ritenuto dalla Corte di Cassazione quale inutile ripetizione di ciò che già prescritto in contratto preliminare.

Avvocato Egidio Oronzo